Une nouvelle action collective a été déposée devant la Cour supérieure du Québec concernant les activités de location à court terme sur certaines plateformes, notamment Airbnb. Ce dossier, inscrit au Registre des actions collectives du Québec sous le numéro 500-06-001420-252, vise à faire autoriser une poursuite collective liée à la présence d’hébergements touristiques jugés illégaux sur ces plateformes.
Pour les propriétaires de résidences de tourisme, cette procédure soulève plusieurs questions :
que vise réellement cette action collective ?
quelles sont les données utilisées pour soutenir la poursuite ?
et quels pourraient être les impacts concrets pour les exploitants ?
Voici une analyse des principaux éléments du dossier.
Une action collective visant les plateformes de location
Au Québec, une action collective permet à une personne d’intenter une poursuite au nom d’un groupe de personnes ayant subi un préjudice similaire.
Dans ce dossier, la demande cherche notamment à faire reconnaître que certaines plateformes de location à court terme auraient permis ou facilité la diffusion d’annonces d’hébergement qui ne respecteraient pas les exigences réglementaires en vigueur au Québec.
La poursuite s’inscrit dans un contexte où la réglementation entourant l’hébergement touristique s’est fortement renforcée ces dernières années, notamment avec :
l’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement touristique
l’obligation d’afficher ce numéro dans les annonces
des contrôles accrus par les municipalités
et des sanctions pour les annonces non conformes.
Les demandeurs soutiennent que la présence d’annonces illégales sur les plateformes pourrait avoir causé un préjudice à certains acteurs du marché.
Le contexte : un encadrement réglementaire de plus en plus strict
Depuis plusieurs années, le Québec a adopté plusieurs mesures pour encadrer la location à court terme.
Ces mesures visent notamment à :
assurer une meilleure conformité des hébergements
protéger les consommateurs
permettre aux municipalités de contrôler l’activité sur leur territoire
et réduire les exploitations réellement illégales.
Aujourd’hui, les plateformes doivent notamment retirer certaines annonces jugées non conformes et les propriétaires doivent respecter les règles provinciales et municipales applicables.
Cependant, dans ce débat, la distinction entre annonce non conforme et exploitation réellement illégale demeure essentielle.
Une distinction importante : annonces non conformes vs exploitations illégales
Dans plusieurs analyses et études utilisées dans le débat public, les estimations du nombre d’hébergements illégaux reposent souvent sur le nombre d’annonces jugées non conformes sur les plateformes.
Or, cette approche comporte certaines limites importantes.
Une annonce peut être considérée non conforme pour plusieurs raisons, par exemple :
absence temporaire d’un numéro d’enregistrement
erreur dans l’affichage du numéro
annonce en cours de mise à jour
mots clés spécifiques pour annoncer le numéro.
emplacement du numéro dans des sections spécifiques de l'annonce
Dans ces cas, l’hébergement lui-même peut être légalement exploité, même si l’annonce ne respecte pas parfaitement les exigences de présentation.
Ainsi, utiliser uniquement le nombre d’annonces non conformes peut conduire à surestimer le nombre réel d’exploitations illégales.
Cette nuance est particulièrement importante lorsque ces données sont utilisées pour soutenir une procédure judiciaire.
Une pièce controversée dans le dossier : la publication « La démesure Airbnb »
Parmi les documents déposés dans le cadre de la demande d’autorisation figure la pièce P-11, intitulée :
« La démesure Airbnb : un saccage du parc locatif québécois »
Cette publication présente une analyse critique de l’impact des locations à court terme sur le marché du logement.
Cependant, ce type de document peut soulever certaines questions quant à la solidité des conclusions présentées.
Plusieurs éléments pourraient être contestés dans un contexte judiciaire :
la nature militante du document
l’absence possible d’une méthodologie entièrement transparente
la méthodologie qui considéré que les annonces sont illégales par default sauf si la présences de certains mot clés sont détectés.
l’utilisation de données basées sur des annonces considérées comme illégales, plutôt que sur des exploitations réellement illégales
certaines extrapolations pouvant amplifier l’ampleur réelle du phénomène.
Dans un procès, les défendeurs, notamment les plateformes visées, pourraient chercher à démontrer que ces analyses surestiment l’impact réel des locations à court terme sur le parc locatif.
Si cette démonstration est faite, la valeur probante de ce document pourrait être limitée.
Une procédure qui pourrait être longue
Il est important de rappeler qu’une action collective comporte plusieurs étapes avant même qu’un jugement final soit rendu.
Les principales étapes sont généralement :
Demande d’autorisation de l’action collective
Décision du tribunal sur l’autorisation
Procès sur le fond (si l’action est autorisée)
Décision finale ou règlement éventuel.
Ce type de procédure peut souvent s’étendre sur plusieurs années avant d’aboutir.
Un impact financier potentiellement limité
Même dans l’éventualité où l’action collective serait autorisée et mènerait à une compensation financière, l’impact pour les membres du groupe pourrait être relativement limité.
Dans plusieurs recours collectifs, les montants obtenus sont répartis entre un très grand nombre de participants.
La compensation individuelle peut donc être relativement faible.
Pour les propriétaires de résidences de tourisme qui exploitent leur hébergement légalement, l’effet concret de ce type de procédure pourrait donc être modeste ou indirect.
Une tendance vers une professionnalisation du secteur
Au-delà de cette action collective, le secteur de l’hébergement touristique évolue vers un encadrement de plus en plus structuré.
On observe notamment :
un renforcement des contrôles de conformité
une responsabilisation accrue des plateformes
une meilleure distinction entre exploitations légales et illégales
et une professionnalisation progressive du secteur.
Pour les propriétaires qui exploitent leur hébergement dans le respect des règles, ces évolutions peuvent contribuer à assainir le marché et réduire la concurrence déloyale.
Le rôle de Lodixa dans cet environnement réglementaire
Chez Lodixa, nous accompagnons les propriétaires de résidences de tourisme dans la gestion et l’optimisation de leur activité.
Nos services incluent notamment :
l’analyse et l’optimisation des annonces
la tarification dynamique basée sur les données du marché
l’accompagnement dans les bonnes pratiques d’exploitation
et des rapports mensuels permettant de suivre la performance de votre hébergement.
Dans un contexte où les règles évoluent rapidement, une gestion structurée permet de sécuriser son activité tout en maximisant ses revenus.
Ce que les propriétaires de résidences de tourisme doivent retenir
Pour les propriétaires et gestionnaires d’hébergement touristique, cette action collective ne devrait pas modifier immédiatement la réalité opérationnelle.
Voici les principaux points à retenir :
- Les propriétaires ne sont pas directement visés par cette poursuite. L’action cible principalement les plateformes de location.
- Le débat repose en grande partie sur l’estimation du nombre d’hébergements illégaux. Or, certaines analyses pourraient confondre annonces non conformes et exploitations réellement illégales.
- Certaines données utilisées dans le dossier pourraient être contestées. Notamment celles provenant d’analyses militantes comme la publication « La démesure Airbnb ».
- La procédure pourrait durer plusieurs années.
- Les impacts financiers pour les propriétaires pourraient être relativement faibles.
Dans tous les cas, la meilleure stratégie pour les exploitants demeure la même : exploiter un hébergement conforme, transparent et bien géré, afin de se démarquer dans un marché de plus en plus structuré.
Pour toute question ou pour obtenir une analyse plus approfondie de ce dossier et de ses impacts sur le secteur, l’équipe de Lodixa demeure disponible pour échanger.
Nous sommes ouverts à collaborer avec l’ensemble des acteurs concernés, propriétaires, municipalités, institutions publiques, experts juridiques ainsi que les parties impliquées dans ce recours, dans une approche neutre et basée sur les données.