La croissance des résidences de tourisme (RT) représente un défi pour de nombreuses municipalités : pression sur le logement dans les centres urbains, nuisances potentielles, surcharge des infrastructures… mais aussi retombées économiques majeures, attractivité territoriale et diversification des revenus municipaux. L’objectif n’est donc pas d’interdire, mais de bien encadrer, afin d’assurer un développement harmonieux et durable.
Cet article propose une structure claire pour créer un règlement municipal équilibré, fondé sur les meilleures pratiques observées au Canada.
Comprendre la diversité des résidences de tourisme
Avant d’envisager toute réglementation, une municipalité doit d’abord comprendre qu’il n’existe pas une seule réalité en matière d’hébergement touristique. On retrouve d’un côté les résidences principales, louées occasionnellement par leurs occupants, souvent comme revenu complémentaire et de l’autre, des résidences secondaires ou chalets locatifs opérés comme de véritables microentreprises locales, générant une activité régulière et contribuant de manière notable à l’économie régionale.
À côté de ces formes d’hébergement bien établies, il existe aussi des usages moins encadrés, qu’il s’agisse d’échanges de maison ou de locations opérées sans respecter les règles en vigueur. Pour une municipalité, reconnaître cette diversité est essentiel afin d’adapter les mesures d’encadrement. C’est cette distinction qui permet d’éviter un règlement uniforme trop strict, susceptible de pénaliser les propriétaires respectueux et d’inciter certains à se soustraire au cadre légal.
Le zonage, pierre angulaire d’un encadrement équilibré
Dans plusieurs municipalités, la question des résidences de tourisme se joue d’abord dans le zonage. Les secteurs touristiques, les environnements ruraux ou les abords de plans d’eau n’ont pas les mêmes réalités que les zones urbaines ou résidentielles densifiées. L’enjeu consiste donc à déterminer où l’usage est compatible et où il doit être davantage encadré.
Certaines municipalités choisissent d’autoriser les RT dans des zones clairement identifiées, ce qui permet de définir des secteurs où l'activité touristique est jugée compatible avec le milieu de vie. D’autres vont plus loin et segmentent leur territoire par secteurs, afin de déterminer précisément où l’hébergement touristique peut être envisagé, où il doit être limité et où il n’est pas souhaité.
Une approche plus fine consiste à intégrer des mécanismes de dilution. Par exemple, une municipalité peut limiter le nombre de RT, imposer une distance minimale entre deux hébergements ou encore fixer un plafond par secteur. Cela permet d'éviter la concentration excessive dans un même quartier et de préserver l’équilibre entre résidents et usages touristiques.
Il est important de noter que le zonage et la dilution ne sont pas des outils opposés. Ils répondent simplement à des réalités différentes. Dans un secteur touristique déjà actif, où l’hébergement résidentiel représente une part significative du milieu de vie, la dilution peut s’avérer plus efficace pour éviter la concentration excessive et maintenir une cohabitation équilibrée. À l’inverse, dans un secteur en plein développement ou encore peu structuré, il peut être pertinent de planifier à long terme en réservant certains secteurs exclusivement pour l’usage touristique. Cette approche permet d’organiser l’aménagement du territoire de manière prévisible et d’éviter les potentiels conflits futurs entre résidents et activité touristique.
En combinant zonage, dilution et critères mesurables, les municipalités peuvent structurer un modèle d’encadrement beaucoup plus nuancé, évitant les interdictions globales souvent contestées et favorisant une intégration harmonieuse dans le tissu local.
L’usage conditionnel, quant à lui, offre aux élus un pouvoir d’appréciation plus important. Il permet d’analyser chaque projet selon des critères spécifiques et flexibles comme l’accès, la sécurité, l’achalandage saisonnier ou la configuration du voisinage immédiat. Cette souplesse peut cependant créer une incertitude pour les demandeurs, qui s’exposent à un refus même dans un secteur permissif. Certains propriétaires pourraient alors être tentés de reformuler ou de contourner leurs demandes sous une autre forme, ce qui souligne l’importance d’un cadre clair, transparent et prévisible pour un propriétaire qui envisage un projet.
D’autres municipalités fixent des limites basées sur des calculs objectifs : taux d’inoccupation des logements offerts en location long terme (plutôt pertinent dans une région urbaine), nombre maximal de RT par secteur, pourcentage maximal de bâtiments pouvant être dédiés à cet usage, taille minimale du terrain, capacité maximales des hébergements touristiques ou encore indicateurs liés à la pression sur les infrastructures. Cette approche permet d'ajuster la capacité d’accueil touristique au contexte réel du territoire.
En combinant zonage, dilution et critères mesurables, les municipalités peuvent structurer un modèle d’encadrement beaucoup plus nuancé, évitant les interdictions globales souvent contestées et favorisant une intégration harmonieuse dans le tissu local.
Sécurité et qualité : les bases d’un hébergement responsable
Au-delà des règles de zonage, les municipalités ont tout intérêt à définir des normes visant la sécurité et la qualité des hébergements touristiques. Ces exigences ne visent pas à alourdir le fonctionnement des propriétaires, mais plutôt à assurer que chaque résidence accueille les voyageurs dans un environnement sécuritaire et respecte la tranquillité des résidents voisins.
On parle ici d’éléments essentiels : détecteurs de fumée et extincteurs fonctionnels, plans d’évacuation clairement affichés, accès dégagé pour les services d’urgence en toute saison, et capacité septique adaptée à l’achalandage. Plusieurs municipalités demandent également un guide d’accueil destiné aux visiteurs, où sont précisées les règles locales en matière de bruit, de stationnement et de gestion des déchets. Simples à mettre en place, ces pratiques contribuent pourtant de manière significative à réduire les nuisances et à favoriser une cohabitation harmonieuse.
Certaines municipalités choisissent d’aller plus loin dans l’encadrement des résidences de tourisme en imposant des normes de sécurité qui s’approchent de celles prévues pour les bâtiments commerciaux accueillant du public. Cette approche vise à assurer un niveau de protection plus élevé, tant pour les visiteurs que pour les résidents voisins.
Ces exigences supplémentaires peuvent inclure :
des sorties de secours clairement identifiées
des systèmes d’alarme incendie plus complets
des inspections électriques obligatoires
des matériaux ou aménagements répondant à des normes renforcées de résistance au feu
des dispositifs de sécurité additionnels pour les accès et les espaces communs
Dans ces villes, les résidences de tourisme doivent souvent faire l’objet d’inspections officielles menées par le service d’urbanisme ou par le service d’incendie. Ces vérifications permettent de confirmer que les bâtiments respectent des standards plus élevés que ceux généralement exigés dans un contexte résidentiel classique.
Cette approche accroît la sécurité globale, mais elle implique aussi des responsabilités plus importantes pour les propriétaires. Elle montre qu’un encadrement efficace doit toujours trouver un équilibre entre prévention, faisabilité et adaptation aux réalités locales.
Au-delà des inspections réalisées par leurs propres services, certaines municipalités pourraient également choisir de déléguer l’évaluation de la sécurité et de la qualité à des entreprises spécialisées. Des organisations comme Lodixa peuvent effectuer des visites, des vérifications techniques et des évaluations structurées afin d’offrir un portrait objectif et professionnel de chaque hébergement. Cette approche permettrait aux villes d’obtenir des rapports complets tout en réduisant la charge opérationnelle de leurs équipes internes.
La mise en place de certificats ou de labels de qualité pourrait également devenir un puissant levier d’amélioration continue. En récompensant les hébergements les mieux entretenus et les plus sécuritaires, ces labels contribueraient à valoriser les bonnes pratiques et à encourager les autres propriétaires à rehausser leurs standards. Ce type de reconnaissance favorise non seulement une saine concurrence, mais améliore aussi l’expérience touristique globale du territoire.
Prévenir les nuisances : un enjeu de cohabitation
La plupart des tensions entre résidents permanents et propriétaires de résidences de tourisme proviennent d’un même problème : les nuisances. Bruit tardif, stationnement débordant dans la rue, capacité d’accueil démesurée… ces situations pourtant exceptionnelles, nourrissent l’exaspération et mènent à des demandes d’interdiction.
Pour y remédier, plusieurs municipalités établissent des heures de tranquillité strictes et exigent que les règles de conduite soient clairement communiquées aux voyageurs dès la réservation. Le stationnement doit pouvoir s’effectuer entièrement sur le terrain, sans nuire à la circulation ou à la vie du quartier. Quant à la capacité d’accueil, elle est généralement fixée selon des critères mesurables comme la superficie habitable ou la capacité des installations septiques.
Un système de gestion des plaintes vient compléter cet encadrement : ligne directe, portail municipal, délais de traitement définis. Les sanctions graduées : avertissement, amende, suivi obligatoire. Permettent ensuite d’intervenir de manière proportionnée avant d’envisager une suspension du permis.
Même si un propriétaire n’a pas le contrôle total sur le comportement de ses locataires et ne peut jamais être entièrement à l’abri d’un visiteur problématique, il existe des stratégies efficaces pour réduire les risques. Un prix de location plus élevé élimine généralement les groupes festifs ou étudiants. De plus, la mise en avant d’équipements de sécurité sur l’annonce, comme des caméras extérieures, des alarmes ou des détecteurs de bruit, a un effet dissuasif important. Les voyageurs à risque préfèrent alors se tourner vers des hébergements perçus comme plus permissifs. Les propriétaires qui indiquent clairement dans leur annonce que les fêtes, les rassemblements ou les événements ne sont pas autorisés réduisent également le risque d’attirer des groupes problématiques. Ces pratiques, simples à mettre en place, contribuent à diminuer considérablement les nuisances potentielles et à favoriser une cohabitation plus harmonieuse.
Le permis : un outil de rigueur et de prévisibilité
Le permis municipal constitue une pièce maîtresse dans l’encadrement des résidences de tourisme. Bien conçu, il permet à la fois de protéger la population, d’assurer la conformité des hébergements, d’offrir une stabilité aux propriétaires et de maintenir un équilibre économique pour la municipalité comme pour l’industrie locale.
De plus en plus de municipalités choisissent de lier le permis à la propriété plutôt qu’à l’exploitant lui-même. Cela évite que l’activité cesse automatiquement lors d’une vente et garantit une transition plus fluide entre propriétaires. Le renouvellement périodique souvent annuel devient alors l’occasion de vérifier les assurances, la validité de l’enregistrement provinciaux si applicable ou encore le respect des normes de sécurité.
Les règles entourant la suspension ou la révocation doivent, elles aussi, être clairement définies. L’objectif n’est pas d’introduire une menace permanente, mais de garantir un cadre prévisible où les nuisances répétées, le non-respect du zonage ou les fausses déclarations entraînent des conséquences proportionnées et équitables.
Différence entre résidence principale et résidence secondaire au Québec
Au Québec, la réglementation distingue deux grandes catégories de résidences de tourisme, chacune associée à des obligations et des enjeux différents pour les municipalités.
La résidence principale, telle que définie par la loi provinciale, est l’endroit où une personne habite de façon habituelle et qui constitue son adresse officielle. Selon l'article 23 de la Loi sur l'hébergement touristique, un règlement municipal ne peut interdire qu’une personne loue sa résidence principale à des touristes.
La résidence secondaire, fonctionne au contraire comme un hébergement touristique dédié. Elle n’est pas habitée en permanence par son propriétaire et peut être exploitée à temps plein. Ces hébergements peuvent avoir un impact différent sur le territoire, tant en matière d’achalandage, de gestion des déchets, de stationnement que de pression sur les infrastructures. Ils représentent cependant une part importante de l’offre touristique et contribuent de façon significative à l’économie locale.
Pour les municipalités, cette distinction est essentielle. Elle permet d’adapter les règles, d’ajuster les permis, de calibrer la fiscalité et de mieux anticiper les besoins en services. Les résidences principales et les résidences secondaires n’ont pas la même vocation ni le même rythme d’utilisation, mais toutes deux doivent être encadrées de manière cohérente et équitable, selon leur réalité propre. L’objectif n’est pas de traiter l’une plus sévèrement que l’autre, mais d’appliquer un cadre adapté à chaque type d’usage afin d’assurer une gestion équilibrée du territoire.
Cependant, dans certaines municipalités où les exigences liées aux résidences secondaires sont plus strictes ou difficiles à respecter, des propriétaires contournent parfois les règles en déclarant leur hébergement comme résidence principale tout en l’exploitant presque à temps plein. Cette dérive comporte un risque réel pour les municipalités : une migration progressive vers un statut plus difficile à contrôler, entraînant une perte de supervision, de cohérence réglementaire et d’équité entre exploitants.
Pour éviter ce glissement, les municipalités doivent encadrer sans interdire les résidences principales utilisées en location touristique. Il s’agit d’assurer une concurrence équitable et de vérifier que les hébergements déclarés comme résidence principale sont réellement exploités comme tels.
Des mesures de limitation cohérentes avec l’esprit de la Loi sur l’hébergement touristique peuvent être mises en place sans être trop restrictives. Par exemple :
fixer un nombre maximal de nuits louées par année pour une résidence principale
imposer un nombre maximal de nuits affichées comme disponibles dans le calendrier (plus simple à contrôler)
exiger une preuve raisonnable d’occupation réelle par le propriétaire
Ces approches permettent de réduire les risques de détournement, de maintenir une concurrence saine et de préserver l’alignement entre la vocation réelle d’un logement et le cadre réglementaire qui s’y applique.
Taxer sans étouffer : un équilibre indispensable pour l’économie locale
a fiscalité appliquée aux résidences de tourisme demeure l’un des sujets les plus sensibles pour les municipalités. Les effets d’une taxation mal calibrée peuvent être rapides et parfois irréversibles : retrait massif des exploitants déclarés, hausse de l’illégalité, déplacement de l’offre vers des modèles moins réglementés, voire fermeture d’hébergements au profit d’autres municipalités ou pôles touristiques. À terme, cela entraîne un ralentissement durable de l’activité touristique. Lorsque la municipalité prend pleinement conscience de la situation, il est souvent trop tard : il faut parfois plusieurs années pour regagner la confiance des investisseurs, qu’il s’agisse d’opérateurs d’hébergements ou de commerces dépendant de l’achalandage touristique.
À l’inverse, une contribution raisonnable et prévisible permet de financer les services municipaux tout en soutenant un secteur essentiel à la vitalité économique locale.
Les municipalités qui réussissent le mieux s’appuient sur un principe simple : demander une contribution proportionnée, prévisible et non punitive. Un permis annuel entre 150 $ et 250 $, ou une redevance touristique modeste, suffit généralement à financer les coûts spécifiques à cet usage et les infrastructures touristiques dédiées, sans créer un fardeau démesuré pour les propriétaires.
Il est tout aussi important d’éviter les mécanismes qui favorisent involontairement le contournement, comme des taxes saisonnières plus élevées ou des frais variables selon les périodes de location. Certaines municipalités adoptent même une approche incitative, offrant des avantages concrets aux exploitants conformes : accès à des outils numériques municipaux, programmes de certification, ou allègements pour les hébergements faisant appel à des fournisseurs locaux. Une fiscalité intelligente n’oppose pas les propriétaires à la municipalité : elle crée une dynamique de collaboration durable.
Les municipalités doivent également éviter de percevoir l’hébergement touristique comme un secteur à forte rentabilité. Contrairement à une idée répandue, la majorité des exploitations ne dégagent pas de profits durant les premières années. Les RT sont soumis à des exigences nombreuses et coûteuses : entretien, conformité réglementaire, assurances, frais fixes, gestion administrative, service aux visiteurs, ménage, imprévus et urgences. Dans bien des cas, les premières années sont déficitaires et la rentabilité réelle n’apparaît qu’après cinq ans d’exploitation. Or, très peu de propriétaires conservent leur logement aussi longtemps : beaucoup découvrent que la location touristique est tout sauf un revenu passif. Après plusieurs années d’implication, de travail continu et d’investissements personnels pour maintenir leur hébergement en bon état, nombreux sont ceux qui finissent par abandonner l’activité. Dans ce contexte, l’imposition de taxes municipales spécifiques élevées et mal justifiées peut rapidement miner la confiance des propriétaires.
À cela s’ajoute le fait que les montants élevés payés par les visiteurs ne représentent pas le revenu réel du propriétaire. Une grande partie de ces sommes couvre des frais incontournables :
frais de plateforme (souvent entre 14 % et 18 %)
frais de gestion ou conciergerie (environ 20 % lorsqu’un service externe est utilisé)
taxes (entre 5 % et 20 % selon la région et les paliers gouvernementaux)
frais de promotion ou de visibilité
ménage professionnel, pouvant aller de 100 $ à 300 $ par réservation
taxes municipales spécifiques aux RT, lorsqu’elles s’appliquent
Il n’est pas rare qu’un propriétaire ne reçoive réellement que 20 % à 30 % du montant total facturé au visiteur, tout en devant assumer ses frais fixes, son entretien courant et, bien souvent, son hypothèque.
Cette réalité économique nuance fortement l’idée selon laquelle les RT constitueraient une activité très lucrative et souligne l’importance pour les municipalités d’adopter une fiscalité équilibrée et proportionnée.
Une taxation équitable devrait reposer sur des paramètres objectifs et transparents. Deux approches sont généralement considérées comme raisonnables.
La première consiste à aligner la fiscalité des résidences de tourisme sur la taxation commerciale de la municipalité, mais uniquement lorsque celle-ci n’est pas disproportionnée par rapport à la taxe résidentielle. Dans plusieurs régions, l’écart entre ces deux taux peut être si important qu’un alignement complet deviendrait punitif plutôt que juste. Lorsque l’écart est modéré, cette méthode assure une cohérence avec la nature économique de l’activité sans imposer un fardeau excessif.
La deuxième approche, souvent plus équilibrée, est de baser la fiscalité sur une redevance annuelle destinée à couvrir les coûts directement associés à la délivrance, à l’administration et au suivi des permis de résidences de tourisme. Cela inclut la gestion des dossiers, les inspections, le traitement des plaintes ou encore la mise à jour des registres municipaux. Une redevance calibrée sur les dépenses réelles permet à la municipalité de financer adéquatement le service, tout en maintenant une charge financière raisonnable et prévisible pour les exploitants.
Enfin, il est essentiel de souligner qu’en aucun cas la taxation ne doit être utilisée comme un outil de dissuasion pour restreindre les demandes de permis ou réduire le nombre d’exploitations. Une surtaxation ciblée, destinée à rendre l’activité moins accessible, entraîne presque toujours des effets pervers : contournement des règles, hausse de l’illégalité, migration des exploitants vers d’autres municipalités et perte de contrôle pour l’autorité municipale elle-même. Une fiscalité doit servir à financer un service, non à décourager une activité légale et encadrée.
Dans le contexte québécois, il est également essentiel que les résidences de tourisme exploitées comme résidences principales soient taxées de manière juste et équitable. Même si la loi protège leur droit d’être louées, elles participent néanmoins au marché touristique et doivent contribuer de façon proportionnée aux services municipaux qu’elles sollicitent. Une taxation cohérente pour les deux catégories résidences principales et résidences secondaires est fondamentale pour assurer une saine concurrence et éviter que certaines exploitations profitent indûment d’un cadre fiscal plus avantageux. L’équité fiscale renforce la crédibilité de la réglementation et encourage une participation responsable de tous les acteurs.
En conclusion, toute taxe annuelle dépassant 250 $ doit être clairement expliquée et rigoureusement justifiée. Au-delà de ce seuil, la contribution peut facilement être perçue comme déraisonnable par les exploitants, surtout dans un secteur où les marges réelles sont souvent beaucoup plus faibles que ne le laisse croire le prix affiché au visiteur.
De la même manière, lorsqu’une municipalité opte pour une redevance basée sur un pourcentage, celui-ci devrait rester mesuré et ne pas dépasser environ 10 % du total des taxes municipales déjà imposées au propriétaire (hors services spécifiques). Ce plafond permet de maintenir un équilibre fiscal, d’éviter les dérives coercitives et de préserver la confiance des exploitants légitimes.
Une fiscalité transparente, proportionnée et justifiée demeure le meilleur moyen de soutenir l’activité touristique locale tout en assurant un financement adéquat des services municipaux.
Application et suivi : garantir la cohérence des règles
Même le meilleur règlement perd son efficacité s'il n'est pas appliqué de manière cohérente. Les municipalités qui parviennent à maintenir une cohabitation harmonieuse misent sur une approche équilibrée, fondée sur la transparence et la constance.
Dans la plupart des cas, les inspections ne sont pas systématiques, mais ciblées. Elles découlent de plaintes ou encore d'observations sur le terrain. Une vérification aléatoire annuelle permet également de rappeler que la conformité n'est pas optionnelle, sans imposer un fardeau administratif excessif.
Les outils numériques occupent aujourd’hui une place centrale dans cette gestion. Plusieurs municipalités s'appuient sur des tableaux de bord, des registres automatisés et des systèmes de suivi en temps réel pour repérer rapidement les situations non conformes et intervenir avant que les problèmes ne dégénèrent.
Des solutions spécialisées comme celles offertes par Lodixa permettent même d’automatiser une partie des contrôles. En regroupant les données pertinentes, statut des permis, disponibilité en ligne, localisation, équipements offerts, variations d’activité ces outils facilitent le suivi municipal et aident à cibler efficacement les inspections. Cette approche réduit la charge administrative, améliore la précision des interventions et renforce la capacité de la municipalité à intervenir de manière proactive.
Les sanctions, quant à elles, doivent rester claires et graduées. L'objectif n'est pas de multiplier les amendes, mais de favoriser la conformité et de corriger les comportements problématiques. Un avertissement constitue généralement la première étape, suivi d'une amende si la situation persiste. La suspension du permis, voire sa révocation en cas de récidive sérieuse, demeure un dernier recours. Cette approche graduelle assure l'équité et renforce la crédibilité du règlement.
Conclusion
Un règlement municipal réussi pour les résidences de tourisme ne repose pas sur l’interdiction, mais sur l’équilibre : protéger la qualité de vie des résidents tout en soutenant une industrie touristique essentielle pour l’économie locale.
L’approche recommandée :
un zonage clair,
des normes de sécurité strictes,
une gestion raisonnable des nuisances,
une taxation équilibrée,
et des outils modernes de suivi des permis.
Avec une réglementation bien structurée, les municipalités peuvent encadrer l’activité, augmenter leurs revenus, réduire les nuisances sans nuire à l’attractivité touristique ni encourager l’illégalité.
Enfin, des experts spécialisés comme Lodixa peuvent accompagner les municipalités dans la conception ou la révision de leurs règlements. Grâce à leur connaissance du secteur, des données du marché et des bonnes pratiques, ils peuvent aider les municipalités à mettre en place un cadre cohérent, efficace et aligné sur leurs objectifs locaux.