Airbnb poursuit la simplification de sa structure tarifaire. Après avoir déployé le modèle auprès des hôtes utilisant un logiciel de gestion (PMS) en 2025 et dans plusieurs autres pays au cours de 2026, la plateforme annonce maintenant que les hôtes qui utilisent encore les frais partagés passeront eux aussi aux frais de service uniques de 15,5 % à compter du 15 septembre.

Si vous recevez actuellement un courriel d'Airbnb vous demandant d'« agir pour continuer à recevoir les mêmes versements », cet article vous explique ce qui change réellement, les impacts sur vos revenus et les bonnes pratiques pour effectuer cette transition.

Pourquoi Airbnb change son modèle ?

Jusqu'à présent, la majorité des annonces fonctionnaient avec un système de frais partagés :

• l'hôte payait environ 3 % de frais de service;
• le voyageur payait en plus des frais de service Airbnb (généralement entre 14,1 % et 16,5 %).

Conséquence : le prix affiché au voyageur était supérieur au prix fixé par l'hôte.

Selon Airbnb, cette différence compliquait la tarification et rendait plus difficile la comparaison avec les autres plateformes de réservation. C'est pourquoi l'entreprise adopte progressivement un modèle de frais uniques, où le prix fixé par l'hôte correspond directement au prix affiché au voyageur (hors taxes).

Ce modèle est d'ailleurs déjà utilisé par la plupart des grandes plateformes de réservation, comme Booking.com, Vrbo ou Expedia, où la commission est généralement entièrement assumée par l'hôte. En harmonisant son fonctionnement avec celui de l'industrie, Airbnb souhaite offrir une expérience de réservation plus simple et plus transparente pour les voyageurs, tout en facilitant la gestion tarifaire des hôtes qui diffusent leurs annonces sur plusieurs plateformes.

Cette approche permet également de mieux comparer les prix entre plateformes, puisque les voyageurs voient directement le prix réel de leur séjour plutôt qu'un prix auquel s'ajoutent des frais de service au moment du paiement. 

Ce qui change le 15 septembre

À partir du 15 septembre, les hôtes qui utilisent encore le modèle de frais partagés (« split-fee ») passeront automatiquement au modèle de frais fixes (« host-only ») avec une commission de 15,5 %.

Les hôtes qui étaient déjà en mode frais fixes ne sont pas concernés par ce changement, puisqu'ils utilisent déjà ce mode de facturation.

Avant

• Frais hôte : 3 %
• Frais voyageur : 14 à 16 %
• Le voyageur voyait un prix supérieur à celui fixé par l'hôte.

Après

• Frais hôte : 15,5 %
• Aucun frais de service supplémentaire pour le voyageur.
• Le prix affiché correspond au prix fixé par l'hôte.

Le taux de 15,5 % représente la moyenne mondiale des frais de service qu'Airbnb percevait auparavant auprès des deux parties.

Faut-il augmenter ses tarifs ?

Oui, dans la majorité des cas.

Airbnb le précise directement dans son courriel :

« Ajustez vos prix avant la date limite du 15 septembre pour continuer à percevoir les mêmes versements. Si vous ne le faites pas, vos versements seront moins élevés. »

Si vos prix restent inchangés, c'est désormais la commission de 15,5 % qui sera prélevée sur le montant que vous avez fixé.

De combien faut-il augmenter ses prix ?

Airbnb illustre le changement avec un exemple simple :

Autrement dit, le voyageur paie sensiblement le même montant qu'avant, mais la façon dont les frais sont présentés change complètement.

Mathématiquement, cela représente une augmentation d'environ 14,8 % des tarifs pour conserver le même revenu net.

Nouveau tarif ≈ Ancien tarif × 1,148

Cette valeur constitue un point de départ. L'ajustement optimal dépend ensuite de votre marché, de votre concurrence et de votre stratégie tarifaire.

Airbnb propose un outil d'ajustement automatique

Pour faciliter la transition, Airbnb met à disposition un outil qui permet d'augmenter automatiquement les prix afin de compenser le passage aux frais fixes de 15,5 %.

Toutefois, la méthode à utiliser dépend de la façon dont vous gérez vos tarifs.

1. Vous gérez vos prix manuellement sur Airbnb

Si vous modifiez directement vos tarifs dans Airbnb, l'outil proposé par Airbnb est généralement la solution la plus simple.

Il appliquera automatiquement une majoration afin que votre revenu net demeure similaire après le changement de frais.

Nous vous recommandons néanmoins de :

• vérifier le résultat sur plusieurs dates;
• contrôler également vos frais de nettoyage et autres frais obligatoires;
• effectuer une réservation test après la transition.

2. Vous utilisez un logiciel de tarification dynamique (PriceLabs, Beyond, Wheelhouse, etc.)

Si vos prix sont calculés automatiquement par un logiciel externe, n'utilisez pas l'outil d'Airbnb sans avoir vérifié votre configuration.

Dans la plupart des cas, ces outils offrent déjà une fonctionnalité permettant de gérer cette transition, soit par un Channel Markup, soit par un ajustement spécifique au canal Airbnb.

Appliquer en plus la majoration proposée par Airbnb pourrait entraîner une double augmentation de vos tarifs et rendre votre annonce moins compétitive.

À l'inverse, ne rien faire pourrait réduire vos revenus.

La bonne pratique consiste donc à vérifier les recommandations de votre logiciel de tarification avant d'effectuer des modifications.

3. Vous confiez la gestion de vos tarifs à Lodixa

Si Lodixa gère vos tarifs dynamiques, vous n'avez aucune démarche à effectuer.

Notre équipe communiquera avec vous dans les prochaines semaines afin de planifier la transition au moment qui vous convient, tout en tenant compte de votre stratégie tarifaire et de votre calendrier de réservations.

Nous nous chargerons notamment de :

• analyser l'impact du changement sur votre propriété;
• ajuster les paramètres de tarification (PriceLabs, PMS ou autres outils);
• vérifier les frais de nettoyage et les autres frais applicables;
• effectuer les tests nécessaires pour s'assurer que vos revenus sont préservés;
• suivre les performances après la mise en place.

Notre objectif n'est pas simplement d'appliquer une hausse uniforme des tarifs, mais d'intégrer ce changement à votre stratégie de tarification afin de préserver votre rentabilité tout en maintenant votre compétitivité sur le marché.

Notre conseil

Avant de modifier vos tarifs, identifiez d'abord comment ils sont gérés.

Le bon ajustement dépend de votre configuration. Une modification appliquée au mauvais endroit peut entraîner une baisse de revenus... ou une augmentation excessive de vos prix. C'est pourquoi il est important de ne pas appliquer automatiquement la solution proposée par Airbnb sans vérifier si un autre outil gère déjà votre tarification.

Attention aux frais de nettoyage

Un point souvent oublié : la commission de 15,5 % ne s'applique pas uniquement au prix des nuitées.

Elle est calculée sur :

• le prix des nuits;
• les frais de nettoyage;
• les frais pour voyageurs supplémentaires;
• les autres frais obligatoires ajoutés à la réservation.

Si vos frais de nettoyage restent identiques, votre revenu net sur ceux-ci diminuera également.

Les utilisateurs de PMS 

Si vous utilisez un PMS (Property Management System) ou un channel manager (Guesty, Hostaway, OwnerRez, Hostfully, etc.), il est probable que vous utilisiez déjà le modèle de frais fixes d'Airbnb.

En effet, Airbnb a commencé à imposer cette structure tarifaire aux hôtes connectés à un PMS dès 2025. Pour ces utilisateurs, les frais de service sont déjà entièrement assumés par l'hôte.

Le changement annoncé pour le 15 septembre vise donc principalement les hôtes qui utilisaient encore le modèle de frais partagés (« split fee »).

Si vous souhaitez comprendre en détail la première phase de cette transition, ses impacts sur les PMS et les stratégies de tarification, nous vous invitons à consulter notre précédent article :

Ce que les hôtes doivent savoir du passage aux frais uniques pour les utilisateurs de PMS.

Ce changement rend-il Airbnb plus cher ?

Pas nécessairement.

C'est probablement la question que nous recevons le plus.

Dans la plupart des cas :

• le prix payé par le voyageur reste pratiquement identique;
• seule la présentation des frais change.

Avant :

Prix de l'hôte + frais Airbnb = prix final.

Après :

Prix de l'hôte (incluant indirectement les frais Airbnb) = prix final.

Pour le voyageur, le montant déboursé change peu si l'hôte ajuste correctement ses tarifs.

Notre recommandation

Avant le 15 septembre, nous recommandons de :

• vérifier si votre compte est concerné;
• utiliser l'outil proposé par Airbnb comme point de départ;
• contrôler les paramètres de votre PMS ou de votre logiciel de tarification;
• ajuster également les frais de nettoyage;
• effectuer une réservation test après la transition;
• suivre les performances durant les premières semaines.

Si vous avez des questions ou souhaitez valider la meilleure approche pour votre situation, n'hésitez pas à communiquer avec l'équipe de Lodixa. Nous serons heureux de vous expliquer les impacts de cette transition, de répondre à vos questions et de vous conseiller afin que ce changement se fasse sans mauvaise surprise pour vos revenus.

Conclusion

Le passage généralisé aux frais de service uniques de 15,5 % constitue une évolution importante de la politique tarifaire d'Airbnb.

Il ne s'agit pas d'une augmentation des commissions d'Airbnb, mais d'une nouvelle façon de répartir et d'afficher ces frais. Les hôtes qui adaptent correctement leurs tarifs devraient conserver un revenu net similaire, tandis que les voyageurs continueront généralement à payer un montant comparable, avec une tarification plus simple et plus transparente.

Chez Lodixa, nous accompagnons les propriétaires et gestionnaires d'hébergements touristiques dans l'optimisation de leurs revenus grâce à une stratégie tarifaire adaptée à chaque plateforme.

Vous souhaitez valider votre stratégie tarifaire avant le 15 septembre ? Contactez l'équipe Lodixa : nous analyserons vos paramètres et vos prix afin de préserver votre rentabilité tout en restant compétitif sur le marché.