En août 2025, Airbnb a annoncé une restructuration majeure de sa façon de prélever les frais de service.
Pour les hôtes qui utilisent un logiciel de gestion immobilière (PMS, ou channel manager), ce changement deviendra effectif à partir du 27 octobre 2025.
L’objectif d’Airbnb est de simplifier la tarification, en rendant plus clair ce que les invités paient, mais cela entraîne aussi une redistribution des coûts entre l’hôte et le invité.
Dans cet article, on va expliquer ce qui change, comment s’y préparer, et surtout comment protéger ses marges.
Ce qui change : du “split-fee” au “host-only”
Mode actuel (avant 27 octobre)
L’hôte paie ~ 3 % de frais de service, déduit du montant qu’il fixe.
L’invité paie un “service fee” additionnel d’environ 14,1 % à 16,5 % sur le montant total de la réservation (hors taxes).
Le coût de distribution est partagé entre hôte et invité
Mode nouveau (à partir du 27 octobre, pour hôtes avec PMS)
L’hôte paiera 15,5 % de frais de service sur le total de la réservation (prix de nuit + frais annexes).
L’invité ne verra plus ce “service fee” séparé — le prix qu’il voit sera le prix final (hors taxes).
Le coût de distribution est entièrement supporté par l’hôte
Quelques précisions :
Le nouveau mode s’applique automatiquement aux hôtes connectés via PMS le 27 octobre 2025.
Les hôtes qui ne sont pas connectés via PMS (et restent en mode “split-fee”) pourront continuer à l’être jusqu’au 1ᵉʳ décembre 2025, date à laquelle le changement s’étendra à presque tous les hôtes.
Le pourcentage de 15,5 % reflète une moyenne globale des frais de service que Airbnb prélevait jusqu’à présent.
Pourquoi ce changement ? Les raisons et enjeux
- Transparence pour l’invité
Airbnb souhaite que les invités voient un prix “final” plus lisible, sans avoir à additionner des frais “cachés”. - Uniformisation du modèle
En adoptant un modèle de commission intégré côté hôte (similaire à celui des OTA classiques), Airbnb rend sa structure plus comparable à Booking, Expedia, etc. -
Simplification de la gestion des prix
Pour les hôtes utilisant un PMS, toute la tarification (nuitée + frais) sera prise en compte dans un seul flux, ce qui réduit la complexité de synchronisation entre les canaux.
Mais ce changement n’est pas sans défis pour les hôtes :
- Le coût pour l’hôte augmente sensiblement si vous ne réajustez pas vos tarifs.
- Il faut veiller à ce que les frais annexes (nettoyage, supplément invités, etc.) soient eux aussi ajustés.
- Le client peut percevoir une hausse de prix même si votre marge reste la même, ce qui nécessite une communication transparente.
- Dans certaines juridictions, le “prix affiché” est ce sur lequel seront calculées les taxes donc ce changement peut avoir un impact fiscal ou réglementaire.
Comment faire pour protéger ses marges : étapes recommandées
Voici les étapes que tout hôte ou gestionnaire utilisant un PMS devrait suivre avant le 27 octobre :
1. Recalculer le bon “markup” pour couvrir le 15,5 %
Puisque les frais passent du mode “3 % + service invité” à “15,5 % tout compris”, il faut augmenter vos prix pour que votre revenu net reste similaire.
La formule souvent recommandée est :
Nouveau prix = Ancien prix × (0,97 ÷ 0,845) ≈ Ancien prix × 1,1479
- 0,97 = ce que vous touchiez après les 3 % actuels
-
0,845 = ce que vous toucherez après les 15,5 %
Donc pour compenser, vous devez majorer vos prix d’environ 14,8 %.
2. Ajuster les frais fixes (nettoyage, extras, etc.)
Le nouveau taux de 15,5 % s’appliquera non seulement aux nuitées, mais aussi aux frais de nettoyage, aux suppléments pour invités, etc.
Donc ces montants doivent aussi être recalculés pour préserver la même rentabilité nette.
3. Mettre à jour les paramétrages dans le PMS / channel manager
- Vérifier ou régler le markup spécifique Airbnb, afin qu’il reflète le nouveau coût de distribution.
- Si possible, activer manuellement le mode “frais uniques / host-only” avant le 27 octobre, pour éviter les désynchronisations.
- Synchroniser les listings pour s’assurer que les modifications soient propagées sans erreur.
4. Communiquer avec les propriétaires / parties prenantes
Si vous gérez des biens pour des propriétaires, il est essentiel d’expliquer simplement :
- Que le “coût Airbnb” est simplement repositionné sur l’hôte.
- Que le prix total payé par les voyageurs tend à rester similaire.
- Montrer des exemples “avant / après” pour démontrer que la marge ne change pas si tout est ajusté correctement.
5. Tester et surveiller après le basculement
- Réaliser une “réservation test” pour vérifier que les montants affichés, la commission prise et le net reçu correspondent aux prévisions.
- Surveiller les performances (taux de réservation, réactions prix-conscience des invités) pour détecter tout effet négatif.
- Ajuster au besoin les promotions, réductions ou conditions pour rester compétitif.
Quelques alertes & zones grises à surveiller
- Certains hôtes ou PMS peuvent mal configurer le markup, ce qui pourrait entraîner une baisse de revenus si le coût n’est pas entièrement absorbé.
- Dans certaines régions, le “prix affiché” est assujetti à des taxes ou réglementations ; l’augmentation du prix brut peut impacter les obligations fiscales locales.
- Airbnb prévoit que certains hôtes avec politiques “Super Strict” ou pour des séjours longs (> 28 nuits) pourraient avoir des exceptions ou des ajustements différents.
- Le passage sera automatique pour les hôtes PMS donc si vous ne faites rien, il y a un risque de déséquilibre de marge.
- Les hôtes non connectés via PMS auront plus de temps (jusqu’au 1ᵉʳ décembre) avant le changement.
Conclusion
Le changement de calcul des frais Airbnb, à partir du 27 octobre 2025 pour les hôtes utilisant un PMS, est une évolution majeure mais prévisible. Si on l’aborde de manière proactive (ajustement des tarifs, vérification du markup, communication claire avec les propriétaires, etc.), il est tout à fait possible de préserver les marges tout en offrant une tarification plus transparente pour les voyageurs.
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